Новости

01.11.2017
Администрацию обязали выдать разрешение на строительство

Адвокат Белоус Т.С. представляла интересы клиента в об обжаловании отказа Администрации ...

далее

Навигация

Телефон:

  +7 912 808 90 03

Адрес Адвоката:

г.Копейск, ул. Ленина, д.50, оф. 9А, 1 этаж
 
 

Выкуп арендованного имущества (недвижимости) по Закону № 159-ФЗ

Выкуп арендованного имущества (недвижимости) по Закону № 159-ФЗ (с учетом изменений)

 

Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г.  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Льготная приватизация предусматривает выкуп арендуемого имущества (недвижимости) не на торгах, а путем заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости (определяется независимым оценщиком). Возможна рассрочка оплаты при выкупе недвижимости. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (офисы, магазины, помещения, склады).

Если у Вас есть в аренде государственное и муниципальное имущество, его можно выкупить в порядке «льготной приватизации». Однако действие Закона не распространяется на имущество, если по состоянию на 01.07.2015 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

 К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся:

- индивидуальные предприниматели;

- крестьянские (фермерские) хозяйства;

- коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего  бизнеса» ≥ 25%);

- потребительские кооперативы;

при соблюдении двух условий – соответствие численности сотрудников  и выручки (без учета НДС) требованиям законодательства.

В настоящее время в зависимости от этих двух критериев можно выделить: микропредприятия – численность сотрудников до 15 человек, выручка  - до 60 млн. рублей; малые предприятия - численность сотрудников до 100 человек включительно, выручка  - до 400 млн. рублей; средние предприятия - численность сотрудников до 250 человек включительно, выручка  - до 1000 млн. рублей.  Для того, чтобы быть субъектом малого предпринимательства никуда никаких заявлений подавать не надо. То есть все указанные выше субъекты приобретают статус субъекта малого или среднего бизнеса без какой-либо специальной регистрации – просто в силу соответствия указанным критериям.

Однако при обращении в государственные органы или органы местного самоуправления необходимо будет доказать ваше соответствие критериям путем предоставления документов. Например, чтобы обосновать свой статус субъекта малого предпринимательства нужно будет для индивидуального предпринимателя предоставить свидетельство о государственной регистрации, выписку из ЕГРЮЛ, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведения о выручке (составленную на основании книги доходов и расходов), для плательщиков ЕНВД допустимо предоставлять также декларации по налогу на вмененный доход. Указанные документы необходимо будет собрать и для оформления заявления на выкуп арендуемого Вами помещения.

 преимущественное право на выкуп недвижимости

Правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто:

1)     арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;

2)     выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды 2 и более летпо состоянию на 01.07.2015. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;

3)     можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);

4)     отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;

5)    арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Например, в г. Копейске такой перечень утвержден Решением Собрания депутатов от 30.11.2011 г. № 401-МО). Однако заявитель вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении объекта, включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование предпринимателям при условии, что по состоянию на 01.07.2015 такой объект находится в его временном владении и (или) пользовании в течение 3 и более лет в соответствии с договором аренды.

 Порядок «льготной приватизации» предполагает подачу заявления в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, который производит оценку рыночной стоимости выкупаемого Вами помещения и направляет проект договора купли-продажи. Уполномоченные органы могут и сами инициировать продажу помещений, направив предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества.

 В случае, если Вы желаете, при выкупе помещения Вам может быть предоставлена рассрочка оплаты до пяти лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБРФ (сейчас она 8%). Пользование рассрочкой намного выгоднее кредита, но следует иметь в виду, что в этом случае имущество останется в залоге.

 Адвокат Белоус Т.С. осуществляет сопровождение процедуры выкупа имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, оказывая услуги по:

 А) правовой экспертизе документов для того, чтобы выяснить имеете ли Вы право на льготную приватизацию и в какие органы необходимо для этого обратиться. На этом этапе также возможна выдача адвокатских запросов для определения собственника имущества;

 Б) составлению заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

 В) правовой экспертизе проекта договора купли-продажи, составлению протокола разногласий, сопровождению сделки в регистрирующих органах;

 Г) определению реальной стоимости выкупаемого объекта и снижению стоимости по договору купли-продажи (в судебном порядке с привлечением независимого оценщика). Цена помещения, как показывает практика, может быть снижена до 40%;

 Д) обжалованию отказа или бездействия органов государственной власти и местного самоуправления;

 Е) по представительству интересов малых и средних предпринимателей в арбитражных судах.

 Обратитесь к Адвокату Белоус Т.С. для получения квалифицированной консультации и профессиональной помощи по вопросам выкупа помещений. Адвокат Белоус Т.С. имеет практику и опыт по сопровождению выкупа недвижимости (офисы, магазины, помещения, склады), приватизации, оказывает услуги адвоката по представительству интересов малых и средних предпринимателей в судах, арбитражных судах.

Для определения непрерывности Вашего владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134 Пленума ВАС. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 01.07.2018 г.

 

02.10.2020

Яндекс.Метрика